등기부등본을 확인하자
구입 전 반드시 등기부등본을 살펴봐야 한다. 등기부등본은 소유자의 담보액, 대출금융 기관은 물론이고 세대 면적과 대지지분 등을 확인할 수 있는 부동산 소유와 권리에 대한 증명서이다.
등기부등본은 한 차례 확인으로 끝나지 않는다. 계약 직전과 계약 이후 자금을 치르는 사이, 잔금을 치르고 전입신고를 하는 사이에도 권리관계 변동이 생기거나 새로운 근저당권이 설정되거나 하는 등의 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
산금을 치르기 직전에, 전입신고 직전에 등본을 열람해서 변동사항이 있는지 확인해야 한다.
Tip: 등기부등본에서 체크할 사항!
주소와 동호수가 등기부등본상 기제 내용과 같은지 확인한다. 동호수가 잘못 확인해서 피해를 보는 사례가 발생할 수 있다. 또 등기부등본 열람날짜가 반드시 계약 당일 날짜여야 한다. 특히 전·월세 계약을 하는 경우 계약 당일 등기부등본을 열람해서 다른 저당권과 압류 발생으로 피해를 보는 일이 없도록 한다.
분양자의 신원을 확인하자
신축 빌라 분양은 두 가지 방식이 있다. 하나는 건축주가 직접 분양하는 방식이고, 다른 하나는 분양 대행사를 통해 분양하는 방식이다.
후자의 경우는 등기부등본상 소유주인 건축주로부터 분양을 위임받았다는 위임장과 위임장상에 찍힌 건축주의 인감증명을 대조해서 진위 여부를 확인해한다.
또한, 반드시 등기부등본상 소유주가 계약자로 표기되어 있어야 한다.
Tip: 대리계약 시 체크할 것!
위임장에 표기된 위임자와 계약서를 작성중인 사람이 일치하는지 확인한다. 소유주와 직접 통화해서 대리계약의 내용이 맞는지도 확인해야 한다.
계약금 등은 소유주 계좌로 이체한다.
계약금 등은 무조건 등기부등본상의 소유주 계좌로 보내야 한다. 건축주가 아닌 분양대행사나 분양상담사에게 돈을 보내면 위험할 수 있기 때문이다.
Tip: 계약금, 중도금, 잔금 지불 팁
모든 구입 대금은 빌라 소유주인 건축주의 통장으로 입금한다. 되도록 은행 계좌이제를 통해 기록을 남기는 것이 좋다. 계약금은 통상 매매대금의 10% 정도로 책정되지만 1차, 2차로 나누어 지급하는 등 상황에 따라 조절할 수 있다.
중도금 지급 날짜는 여유 있게 정하는 게 유리하다. 중도금은 계약서상 약속한 날짜에 지급하지 못할 경우 건축주가 계약을 파기하고 계약금을 돌려주지 않아도 대응할 방법이 없다.
따라서 잔금 지급에도 만전을 기해야 한다. 잔금 지급일 한 달 정도 전에 은행에 서류를 제출하고 대출을 신청한다. 진금 지급일에는 대부분 법무사가 배석해서 소유권이전과 은행대출, 잔금지급이 일시에 이뤄진다.
불법 확장 여부를 체크한다.
불법 확장한 빌라는 입주하고 나서도 입주자가 법금 성격의 강제이행금을 내고 원상 복귀시켜야 하는 피해를 보게 될 수 있다.
빌라에서는 외부발코니만 확장할 수 있다. 이 공간을 내부의 거실이나 침실 공간으로 흡수하는 것은 합법적이다. 단, 베란다를 실내처럼 사용하는 것은 불법이다. 빌라에서 가장 문제가 되는 것이 바로 베란다에 벽과 천장을 설치해서 실내공간으로 사용하는 경우다.
내부 구조를 불법으로 변경하는 경우도 있다. 복층 구조가 있는 빌라의 경우 복층의 층높이가 1.5m 이상이면 건축법상 바닥면적에 산입되도록 규정되어 있다. 건축 허가 시 복층 구조로 설계된 건물이라면, 적법하게 사용승인을 받았다고 보면 된다. 그렇지 않고 허가를 받은 후 재공사를 해서 복층으로 만든 빌라라면 불법 여부를 따져봐야 한다.
Tip: 불법 건축물 확인 방법
불법 확장 여부를 계약 전에 확인하는 방법은 한가지다. 구청에서 허가받은 설계도면을 요청해서 실물과 도면에 차이가 없는지 확인하는 것이다. 도면 보는 데 어려움이 있다면 공인중개사 등 전문가의 도움을 얻는 것도 한 방법이다.
준공 전 빌라, 계약하려면?
아직 사용승인(준공)을 받지 않은 빌라를 계약할 경우 등기부등본에서 건물에 대한 사항을 볼 수 없다. 사용승인이 난 건물의 경우에는 등기부등본에 건물 내역이 표시되기 때문에 분양사무실에서 곧장 등기부등본을 확인할 수 있다.
그런데 건물의 사용승인(준공)이 완료될 것이라는 가정 아래 계약금을 먼저 지불하고 준공이 완료된 후 입주 시점에 잔금을 치르는 방식으로 신축 빌라를 대입하기도 한다. 이 경우 현 토지주와 계약하고 위탁 분양 시에는 위탁계약서 및 위임장을 반드시 확인해야 한다.
Tip: 준공 전 빌라 안전계약 팁
계약서의 특약 란에 ‘몇 년 몇 월 며칠까지 사용승인을 완료하고 소유권을 이전한다’는 내용을 기재해야 한다. 만약 ‘불이행 시에는 계약을 해지한다’는 기록도 해둔다.
분양계약서에 넣어야 할 특약사항은?
표준 분양계약서를 보면 특약사항란이 마련되어 있다. 이곳에 특약을 명시해 두어야 훗날 분쟁소지가 없게 된다. 특약사항을 소홀히 했다가 후회하는 계약자들이 적지 않으므로 반드시 챙기도록 하자.
예를 들어, 대출승인이 거절되는 경우가 발생하기도 한다. 이에 대비해서 ‘융자 미발생 시 계약은 원천무효로 하고 계약금은 반환한다’는 내용을 특약 사항에 반드시 넣어두어야 한다.
불법증축으로 인해 이행강제금이 나왔을 때 매도인이 책임진다는 특약사항에 표기해 두자.
하자부분도 중요하다. 입주 전 발생하는 하자에 대해서는 입주 전까지 모든 보수공사를 완료하며, 미행 시 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다는 특약을 기입해 둔다.
그밖에 입주일이 연기되는 일도 적지 않다. 현장 사정으로 사용승인(준공)이 늦어질 것에 대비해서 그로인해 발생하는 비용을 전액 건축주가 부담하기로 한다는 특약을 계약서에 적어두어야 한다.
Tip 하자보수예치금 확인하기
계약하려는 빌라에 하자보수예치금이 얼마나 예치되어 있는지 확인하자. 시공사가 건물을 지을 때 총건축비의 3%를 하자보수비용으로 예치하도록 법으로 강제하고 있다. 총 공사비가 20억이면 6,000만원이 예치되어 있어야 한다.
출처: 머니플러스(구선영 주택·부동산 전문가)
