최근 몇 년 지속적인 주택가격 상승으로 세금적인 측면에서 여러 정책들이 발표되었다. 물론 집값 잡기를 위한 과세 강화 방안들이었다. 근래 들어 종부세의 과세 기준금 액을 상향한다는 등의 일부 완화 정책 이야기가 나오고 있지만 전체적으로는 여전히 “무거운 세금”의 기조를 유지하고 있다.
양도소득세도 그 중 하나인데 대표적으로 단기보유 주택과 조정대상지역에서의 다주택자에 대한 중과세율 적용을 들 수 있다. 주택을 1년 미만 보유 후 양도 시 70%의 세 율을 적용하고 1년 이상 2년 미만의 경우 60%의 세율을 적용한다. 또한 조정대상지역에서 2주택 이상자의 경우, 2주택은 기본세율에 20%를 할증하고 3주택 이상은 30%를 더하여 과세한다. 과거에 비하면 매우 높은 세율이라고 할 수 있다.
1세대 1주택 비과세
그럼에도 일부 조건이 강화되기는 했지만 1세대 1주택 비과세 규정은 여전히 유효 하다. 다주택자에 대한 중과 기조가 지속 되다 보니 요즘에는 똘똘한 한 채에 관심 이 높아진 것도 1세대 1주택 비과세에서 기인한다.
1세대 1주택 비과세란 1세대가 양도일 현 재 국내에 하나의 주택만을 보유하고 있 는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는 것이다. 이는 주택을 투기 목적이 아 니라 실 거주 목적으로 구매한 실수요자 를 위해 부여한 감면 혜택이다. 물론 9억 원을 초과하는 고가주택은 제외되고 조정 대상 지역에서는 보유기간뿐만 아니라 2 년 이상 거주해야 하는 조건도 있다.
일시적 2주택의 경우
그런데 이러한 1세대 1주택 비과세 규정 이 일부 강화되면서 복잡해진 경향이 있어 다른 주택으로 옮겨 가기 위하여 일시적 으로 2주택이 되는 경우 변화된 조건을 잘 살피지 않아 위에서 얘기한 중과 세율을 적용받는 경우가 생기기도 한다. 자칫 잘 못하면 당연히 비과세라고 생각하고 있다. 가 어느 날 세금 폭탄이 떨어질 수도 있는 것이다.
따라서, 일시적으로 2주택이 되었을 때 기 존 주택을 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 조건에 대하여 조금 상세히 알아 보자.
일단 원칙적인 몇 가지 조건이 있다.
Tip: 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 조건
1. 종전주택을 취득하고 1년 이후에 신규 주택을 취득할 것.
2. 종전주택 양도 시 2년 이상 보유했을 것.
3. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 매도할 것.
조정대상지역에서의 일시적 2주택
여기서 특히 주의해서 봐야 할 내용이 “신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 매도” 이다. 많은 사람들이 새로 주택을 사고 3년 이내에만 종전주택을 팔면 된다고 생각하지만 조정대상지역이냐 비조정대상 지역이냐에 따라 이러한 조건도 조금씩 달라지는 것에 유의해야 한다.
일단, 종전주택과 신규주택이 어느 하나라도 ‘비조정대상지역’에 있을 경우에는 기존 규정처럼 3년이 맞다. 하지만 두 주택이 모두 ‘조정대상지역’에 있다면 면밀한 검토가 필요한데, 세 가지 기간을 기준으로 나누어 볼 수 있다.
2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득했을 경우 신규주택취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 13년 매도하면 되나 2018년 9월 14일 이후에 신규주택을 취득했을 경우 2년 이내에 매도하여야 한다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용된다.
2018년 12월 17일 이후에 신구로 들 취득했을 경우에는 1년 이내에 종전주택을 매도하여야 하고, 신규주택으로 전입까지 완료하여야 비과세를 받을 수 있다. 이때도 2019년 12월 16일까지 매매계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 2년을 적용 받을 수 있다.
결혼, 합가 등으로 일시적 2주택이 되는 경우
예외적으로 취득으로 인하지 않고 다른 원인에 의해 2주택이 되는 경우가 있다. 이럴 경우에는 위 규정에도 불구하고 종전주택 매도 기간이 달라진다.
예를 들어, 각 1주택을 소유한 사람이 혼인하여 세대를 이루는 경우 2주택이 되는데 이때는 유예기간이 조금 더 늘어나 혼인 후 5년 이내에 한 명의 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
부모님이 연로하셔서 부모님을 모시기 위해 합가를 하는 경우도 있다. 60세가 넘은 부모님과 합가하게 되면서 2주택이 되는 경우 10년 내에 매도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다.
글 성우경 세무사
출처: 머니 투데이 (8월~)
