가족 간에 부동산을 무상으로 임대하거나 가족 소유의 부동산을 담보로 금전을 빌릴 때는 다양한 세금 문제가 생길 수 있습니다.
예를 들어 부모 자식간에 주택 상가 등 부동산을 무상으로 임대할 경우 '무상사용이익의 증여'에 해당되어 증여세가 매겨질 수 있습니다. 다만 다음의 경우에는 과세하지 않습니다.
- 부동산을 소유하고 있는 자와 함께 동거하는 경우
- 무상사용이익이 5년간 1억원 미만인 경우
본인 소유의 주택에 부모님이 전입해서 함께 거주하는 경우 직계존비속에 해당되어 증여세가 부과되지 않습니다.
다만 부모님이 거주하지 않지만 부모님 앞으로 되어 있는 주택에 거주한다면 증여세가 부과될 수 있습니다. 여기서 부동산 무상사용이익에 대한 증여세가 과세되려면 무상사용하는 주택의 시가가 13억 원을 초과할 때 부과됩니다. 부모님 소유의 주택에 거주하더라도 13억원을 초과하지 않는다면 증여세는 부과되지 않는다는 말이 됩니다.
부동산 무상 사용 시점부터 향후 5년간 무상사용 이익 합계액이 1억원 이상인 경우에만 과세합니다. 무상 사용 이익의 계산법은 다음과 같습니다.
부동산무상사용이익 = 부동산가액 × 2% × 3.79079주택가액이 13억이라고 가정하면 13억×2%×3.79079=98,560,540만 원이라는 금액이 나옵니다. 이 금액이 세금이 되며 1억원을 초과하지 않기 때문에 증여세가 부과되지 않습니다.
하지만 시가 14억 원인 집이라면 무상 사용 이익 106,142,400만 원 전체를 증여재산으로 봐 증여세가 부과됩니다.
무상 사용 시점부터 5년이 지난 뒤에도 계속 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날에 다시 무상 사용 이익액에 대해 증여세가 부과됩니다.
예외적으로 소유자와 함께 거주하는 주택은 증여세가 부과되지 않고 부모 집에 자녀가 함께 거주하는 경우에도 증여세가 없습니다.
상가를 무상으로 임대하는 경우에는 임대료의 시가를 기준으로 임대인에게 소득세와 10% 부가가치세를 부과합니다. 만약 임대료의 시가를 알 수 없을 때에는 다음과 같이 계산한 금액을 시가로 봅니다.
임대료 시가=부동산의 시가 x 50% x 임대일수/365 x 정기예금이자율(현재 1.2%)여기서 부동산의 시가란 매매사례 가액이나 감정가액이 없다면 기준시가를 적용하고, 무상 임대에 따른 수입금액이 4,800만원 이하인 경우 부가세를 부담하지 않습니다.
주택에 전입을 할 경우 재산점수가 합산되어 건강보험료가 올라갈 수도 있는데, 이때 보험료를 조정받기 위해서는 무상으로 사는 것을 증명하는 '무상거주사실확인서'를 제출해야 합니다.
집 소유주에게서 허락을 받고 무상거주하는 경우에는 소유주의 신분증과 '등기부등본', '지방세납부영수증'을 함께 보내야 하고 다른 사람이 전세로 계약한 집에 본인이 대신 거주하는 경우에는 '전월세계약서'를 함께 첨부해야 합니다.
